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涡阳大市场全程营销策划方案(修改2)doc

时间:2019-06-24 15:44 来源:未知 作者:admin

  涡阳大市场全程营销筹谋方案(点窜2).doc

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  涡 阳 大 市 场 项 目 全 程 策 划 方 案 目??录 目次..............................................1 媒介..............................................2 第一章 项目概况...................................3 第二章 市场研究...................................6 第三章 项目阐发..................................15 第四章 规划建议..................................22 第五章 项目定位..................................26 第六章 营销筹谋..................................33 第七章?市场推广..................................38 第八章?项目办理..................................43 第九章?投资阐发..................................47 第十章? ? 结论...................................51 前? ?言 安徽省涡阳县——共享“中部兴起”严重机缘 2004年岁首年月,地方初次作出“推进中部地域兴起”计谋决策,中部指湖北、湖南、河南、安徽、江西、山西六个相邻省份,地处中国内陆腹地,起着承东启西、接南进北、吸引四面、辐射八方的感化。中部依托全国10.7%的地盘,承载全国28.1%的生齿,缔造全国19.5%的GDP,是我国的生齿大区、经济腹地和主要市场,在中国地区分工中饰演着主要脚色。中部地域粮食产量约占中国粮食总产量的40%,这个地域具有丰硕的煤炭资本,该地域的成长无疑有益于提高中国粮食和能源保障能力,缓解资本束缚。 安徽省涡阳县位于淮北平原,地处亳州市核心地带。全县河山面积2107平方公里,此中城区规划面积12.4平方公里。涡阳天然资本、矿产资本丰硕。盛产粮、棉、油、生果、蔬菜、药材和黄牛、山羊、家兔、鱼虾、河蟹等,不只质量高,并且产量大,被列为全国产粮百强县、全国商品粮、优良棉、优良烟、山羊板皮、瘦肉型猪出产基地,跨入全国生态示范县、全国林业百佳县、秸秆养牛十佳县之列,与蒙城、利辛县一并被誉为“全国中部地域黄牛金三角”。特别是义门苔干可谓食苑珍品、全国之最,因而涡阳又被定名为“中国苔干之乡”。涡阳地下优良煤储藏总量达到27亿吨,大理石总储量780万立方米,石灰石总储量3720万立方米。 “中部兴起”如许的成长机缘,对涡阳如许一个内陆农业型、能源型城市来说,可谓是千载一时,商机剑拔弩张! 第一章 项目概况 1.1 成长布景 1.2 项目概况 1.3 项目演讲编制的根据 1.1 项目成长布景 1.1.1“中部兴起”与“成长成为必然” “推进中部地域兴起”计谋为安徽带来了加速成长的机缘。安徽目前出力推进与长三角经济圈的良性互动成长,积极衔接沿海出格是长三角地域的财产转移,积极开辟长三角农副产物市场,为长三角的成长供给无力的能源、地盘、科技、人力和农产物等资本支持,使安徽的资本在更大的范畴内获得流动和合理设置装备摆设,带动并深化省内财产参与泛长三角区域成长分工,构成与长三角联动成长的劣势财产系统,在融入长三角中加速成长、敷裕人民。 安徽抢抓机缘、乘势而上、努力兴起,全面实施“六大计谋”,深切推进“861”步履打算,完美完成“十五”打算,成功实施“十一五”规划,经济社会成长取得了一系列严重成绩。已实现市市通高速公路、铁路的方针。安徽正在建立旨在实现“1234”方针的高速铁路网框架:即合肥1小时到南京、2小时到武汉、3小时到上海、4小时到北京。从全国范畴内来看,安徽省承东启西、连南接北的分析交通枢纽地位曾经初步确立。 涡阳县附属安徽省亳州市,位于淮北平原,地处亳州市核心地带。河山面积2107平方公里,总生齿148万,辖27个乡镇(场),是蜚声中外的老子家园、出名的中国苔干之乡,先后获得“全国平原绿化百佳县”、“全国粮食出产百强县”、“国度级生态示范区”等称号,1991年被国务院列为对外开放城市,2006年列入全省首批12个扩权试点县之一。 跟着新农村扶植程序的加速,国度不竭加大对农村投入力度,各项支农惠农政策不竭出台和落实,农业经济将全面快速成长。涡阳县属农业大县,总生齿147万人,此中农业生齿124万人,约占全县总生齿的90.5%,耕地13.12万公顷,全年粮食产量100余万吨,棉花产量1万余吨,油料产量3万余吨。跟着涡阳县经济程度的不竭提高,城市规模不竭扩大,城市的影响力和辐射力持续加强。做为皖北地域主要的经济核心和交通枢纽,完美农产物“供产销”财产链,充实阐扬市场潜力,鞭策农业财产化历程,扶植专业化、财产化的分析农产物批发农副产物市场尤为主要。经涡阳县发改委核准立项,涡阳县人民当局决定在县城关镇扶植安徽涡阳农产物批发农副产物市场。 面临如许的机缘,涡阳的成长将成为必然! 1.1.2与时俱进的涡阳 2008年,涡阳县提出了“工业、投资和财务收入”三年倍增,在皖北抢先进,全省创一流的奋斗方针,明白了“振奋精力鼓实劲、环绕重点抓工作、集中力量办大事、强化办法抓落实、顽强兴起上台阶”的工作总体要求,举全县之力,结实推进全体工作上台阶、上程度。2008年全县实现出产总值98.09亿元,增加13.2%;完成固定资产投资23.42亿元,增加40.1%;财务收入5.4亿元,增加31.7%;粮食实现总产117.2万吨,增加16.6%;全县规模工业64家,年发卖收入亿元以上的12家,实现规模工业总产值55.57亿元,增加33.8%;工业对经济贡献率45.99%;实现社会消费品零售总额39.09亿元,增加22.7%;农人人均纯收入3928元,在岗职工平均工资2.1万元,别离增加20%和22.1%,城乡居民存款余额65亿元。次要经济目标增幅均在两位数以上。 2009年,是充满机缘和挑战的一年,也是我县实现三年内工业、投资和财务收入翻一番、城市道貌大变样奋斗方针最为环节的一年。我们将坚持不懈地推进工业强县计谋不摆荡,坚持不懈地实施民生工程不放松,坚持不懈地做好不变工作不懒惰,以统筹城乡成长、切实改善民生、建立协调社会为方针,鼎力开展“招商引资推进年”和“重点工程项目扶植推进年”勾当,出力优化经济布局,扩大内在需求,激发内在动力,全力以赴确保经济平稳较快增加。力争到2009岁尾,全县出产总值增加12.5%,财务收入增加20%,规模以上固定资产投资增加40%。 1.1.3无限商机在涡阳 涡阳县工业园区辖涡北工业园区和涡阳工业小区,目前“两个工业区”的节制性祥规已编制完成,涡北工业园区规划面积14.59平方公里,起步扶植区1.8平方公里,城西工业小区规划面积3.23平方公里,本年在完美现有园区功能的同时,新拓展园区2平方公里,先后建筑了站前西路、紫光西路和西阳路等多条道路,完美了路灯工程和供排水工程,规划、实施了“五路四桥”工程扶植,园区功能不竭完美。优胜的前提,宽松的情况、优惠的政策,吸引了一些企业入驻园区。目前,在涡北工业园区,有投资32亿元的三星化工“586”项目,在城西工业小区内,在建项目有投资6500万元的涡阳远东机械、投资6400万元的安徽英杰精工机械、投资3.24亿元的香港财富康达工业园项目、投资4500万元的盛丰鞋业、投资1.2亿元年产2万吨塑料异型材项目和投资4000万元的旧车核心项目等。 近年来,涡阳县把工业园区扶植作为实施工业强县计谋的主要载体,在园区规划、项目扶植、用地储蓄等方面做了大量行之有效的工作,本年,涡阳县进一步加大了对园区的投入,在客岁投资5500万元的投资根本上,再投入1.5亿元用于园区根本设备扶植。完美园区功能、优化投资情况,出力把涡北工业园区扶植成为煤炭及煤化工投资轮回经济园,把城西工业小区培育成机械加工制造等集约型、规模子财产集群。真正使园区成为经济成长的高地、投资兴业的凹地和招商引资的福地。 1.1.4农业――关系国计民生 ——国民经济继续连结平稳较快增加。国内出产总值跨越30万亿元,比上年增加9%;物价总程度涨幅获得节制;财务收入6.13万亿元,增加19.5%;粮食持续五年减产,总产量52850万吨,创汗青最高程度。 ——鼎新开放深切推进。财税、金融、价钱、行政办理等重点范畴和环节环节的鼎新取得新冲破。进出口商业总额2.56万亿美元,增加17.8%。现实操纵外商间接投资924亿美元。 ——社会事业加速成长,人民糊口进一步改善。城镇新增就业1113万人;城镇居民人均可安排收入15781元,农村居民人均纯收入4761元,现实增加8.4%和8%。 —— “三农”:全年地方财务用于“三农”的投入5955亿元,比上年添加1637亿元,增加37.9%,此中粮食直补、农资分析补助、良种补助、农机具购买补助资金达1030亿元,比上年增加一倍。三次较大幅度提高粮食最低收购价,提价幅度跨越20%。实施次要农产物姑且收储政策。加强耕地庇护和农田水利扶植,提高农业分析出产能力。搀扶生猪、油料、奶业成长。这些政策办法在庇护和调动农人积极性、保障主要农产物供给、添加农人收入方面阐扬了主要感化,为不变经济社会成长全局供给了无力支持。 1.1.5布景综述 跟着新农村扶植程序的加速,国度不竭加大对农村投入力度,各项支农惠农政策不竭出台和落实,农业经济将全面快速成长。涡阳县属农业大县,总生齿147万人,此中农业生齿124万人,约占全县总生齿的90.5%,耕地13.12万公顷,全年粮食产量100余万吨,棉花产量1万余吨,油料产量3万余吨。跟着涡阳县经济程度的不竭提高,城市规模不竭扩大,城市的影响力和辐射力持续加强。做为皖北地域主要的经济核心和交通枢纽,完美农产物“供产销”财产链,充实阐扬市场潜力,鞭策农业财产化历程,扶植专业化、财产化的分析农产物批发农副产物市场尤为主要。经涡阳县发改委核准立项,涡阳县人民当局决定在县城关镇扶植安徽涡阳农产物批发农副产物市场。 1.2项目概况 1.2.1项目概述 1.2.1.1.项目名称:安徽涡阳农副产物批发大市场,简称(涡阳大市场) 项目分Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期项目 1.2.1.2.项目根基环境 项目位置:涡阳县省道S307线线西侧,胜利西路西段(待建)南侧。 总占地面积:.0平方米 项目总建筑面积:平方米 1.1.1.3.项目规划: 该项目将建成停业用房、大棚、仓储、冷藏恒温保鲜库、多功能泊车场、宾馆餐饮、商务分析楼等贸易配套从属设备。功能分为:农副土特产物、粮油米面、肉类禽蛋、生果蔬菜、干鲜调味、水产海鲜、动禽饲料、农资商品及日用百货等运营区。本项目涉及业态普遍,是集多种功能于一体、集零售和批发于一体的,具有国内先辈水准的大型农副买卖畅通市场,是皖北地域农副产物集散地、农资物流利通平台、现代化农副产物消息商务平台。 1.3项目演讲编制的根据 1.3.1参照涡阳县人民当局相关招商宣传手册; 1.3.2参照涡阳县人民当局“投资指南”材料; 1.3.3参照涡阳县人民当局及涡阳城关镇当局规划; 1.3.4参照涡阳县相关官方网站对外公开内容; 1.3.5参照涡阳县城关镇人民当局供给的项目其他材料。 涡阳县城关镇人民【镇政字(2008)137号】《关于扶植涡阳县农产物批发市场项目立项的请示》; 涡阳县发改委文件【发改办事字(2008)204号】关于扶植涡阳农产物批发农副产物市场项目立项的批复; 涡阳县城关镇人民当局地盘利用证【涡国用(2008)第号】。 1.3.6本演讲中援用数据和消息若有收支,当以涡阳县人民当局供给的数据、消息为准。 第二章 市场研究 2.1涡阳县概况 2.2涡阳县城市总体规划 2.3涡阳经济概况 2.4涡阳县室第情况 2.5涡阳县房地产贸易地产现状 2.6涡阳县西城大市场调研 2.1涡阳县概况 2.1.1城市概况 1、位置与地貌 涡阳县位于淮北平原,地处亳州市核心地带。位于北纬33°27′至33°47′,东经115°53′至116°33′之间。全县河山面积2107平方公里,此中城区规划面积12.4平方公里。 2、天气 涡阳属暖温带半潮湿季风天气区,四时分明,年平均日照2140小时,年平均气温14.6度,无霜期218天,年平均降水量830mm摆布,光、热、水资本丰硕。 3、经济地舆位置 涡阳城区面积达25平方公里,新区街道“三纵三横”构成收集,配套设备根基完成,老区设备完美;电力供应充沛,城区实施了“光明工程”,水力资本丰硕,程控德律风、微波通信、电讯收集笼盖城乡,通信便利快速,消息走廊全面开通,餐饮文娱业繁荣畅旺。 4、生齿概况 涡阳县总生齿147万人,此中农业生齿124万人,约占全县总生齿的90.5%。2008年全县就业人员90万人,比上年添加1.51万人。此中,第一财产53万人,根基持平略有上升;第二财产17.5万人,添加10万人;第三财产19.5万人,添加4万人。 5、行政区域 全县河山面积2109平方公里,耕地面积13.1万公顷,辖24个镇,2个乡,1个林场,391个村(含12个居委会)。 6、交通前提 涡阳交通便利,境内涡河横穿工具,永青、濉阜铁路纵贯南北,与津浦、陇海、台漯干线跟尾,大京九铁路擦境而过,距阜阳机场仅70公里。S202、S307省道在县城交汇。50公里长的涡河岸线建有客货船埠,可直入长江,四时通航。 7、涡阳的城市根本设备 ――核心城区次要街路、铁路沿线、环城路、出口路、街心、广场及公园的绿化面积和绿化程度逐年提高,建成区绿地率达优良; ――交通快速干道系统初具规模。城市道路以建立快速干道系统为重点,以加强城市景观扶植为冲破口,接踵完成了“三纵三横”道路等城市重点交通工程的扶植。 ――城市公用设备持续改善,供水、供热、供电、供气等设备功能加强,办事质量不竭提高。 ――房地财产健康成长,房地产开辟与发卖同步快速增加。 ――城市情况庇护和管理城市全体情况进一步改善,情况质量实现汗青性冲破。 2.2.涡阳县城市总体规划 2.2.1.涡阳县2006-2020年的《涡阳县城市总体规划》。 规划把该县城市规划区总面积确定为256.9平方公里,包罗城关镇、城西镇、城东镇、闸北镇的全数及张老家乡武家河以东、吴桥以南部门,高炉镇的西部(包罗杨楼、大刘、长营、毛庄、赵窝行政村),花沟镇的东部(包罗高王、韩王、孙小桥、木杨、曹庄行政村)。2006年县城城区栖身生齿节制在15万人摆布,建成区扶植用地节制在13.5平方公里以内;近期规划到2010年,城市生齿规模达到21万人,城市用地规模2000公顷,实现人均具有道路面积冲破11平方米,建成区人均公共绿地面积达5平方米,糊口污水集中处置率达70%,糊口垃圾无害化处置率达70%。到2020年,县城城区栖身生齿节制在35万人摆布,建成区扶植用地节制在35平方公里以内。???? ???总体规划连系涡阳特点,将涡阳作为省级汗青文假名城、煤炭出产办事基地、以工贸为主的亳州市域次核心城市进行统筹规划。采用“西进东抑,南扩北拓”的空间成长计谋,根据老城,沿涡河两翼拓展,重点向西南、向南成长,恰当向东北成长,节制向西北标的目的和向东部跨铁路成长,逐渐构成“一河、两轴、三片”的城市总体结构。??? ???规划把涡阳城市成长方针确定为:融道家文化之精髓、滨河城市之秀美于一体的根本设备完整、旅游资本丰硕、文化气味浓重、经济社会繁荣的现代化城市。在财产成长规划上,提出充实阐扬涡阳县的煤炭资本劣势,调整财产布局,逐渐将涡阳县的资本劣势转化为产物劣势,出力加速城市工业园区扶植,扶植加工制造业基地。在根本设备扶植规划上,提出加速根本设备扶植,进一步加强城市分析实力,各项扶植得以快速成长,城市用地布局趋于合理,根本设备进一步完美,情况获得改善。 2.2.2涡阳县城区总体结构——“一河两轴三片”商机开启新平台 一河:为涡河,沿河扶植一条涡河景观带; 两轴:为淮中大道和朝阳路、闸北路,是城市成长的主轴线; 两片:涡南片、涡北片。2个片区以涡河朋分成相对独立又彼此联系的组团。 涡北片—位于涡河以北,武家河以东,面积11.4平方公里。规划连系煤矿的开采扶植为涡北煤矿和涡阳矿区其他煤矿糊口办事基地,成为主要的煤矿糊口办事基地 和旅游基地; 涡南片—位于涡河以南,铁路以西,面积23.2平方公里。为城市的主要成长区,兼具是的行政核心、文化文娱核心、贸易核心、科研教育核心等分析性本能机能。 三区:规划扶植城北工业区、城西工业区两个工业区,逐渐打消城东工业区,工业用地总面积660公顷。 城北工业区——位于城市涡北片区太清路以北,洪沟以南。该区以成长煤化工和机械工业为主。 城西工业区(目前称涡阳工业小区)——位于现状亳州路以南,紫光大道以北,文城路以西。该工业区工业门类以汽车零配件加工制造为主。 城东工业区——位于新城南路以东,濉阜铁路两侧。该工业区现状工业门类以食物、机械、化工为主,污染较大。因为该区位于城市优势向,且属于塌陷影响范畴,故规划逐渐打消城东工业区。 2.3涡阳经济概况 2.3.1 涡阳城市成长示状 2008年是我国鼎新开放30周年,也是涡阳县汗青上很不普通的一年。一年来,在县委的准确带领和县人大、县政协的监视支撑下,县当局连合率领全县人民,对峙以科学成长观为指点,按照县委提出的“振奋精力鼓实劲、环绕重点抓工作、集中力量办大事、强化办法抓落实、顽强兴起上台阶”的总体要求,以38项重点工作为抓手,凝心聚力,真抓实干,较好地完成了县十五届人大二次、三次会议确定的各项方针使命。 ※经济总体目标概述 回首涡阳市近几年的宏观经济,能够看出涡阳经济总量持续增加,分析经济实力显著加强。2008年全县实现出产总值98.27亿元,增加14%;完成固定资产投资23.42亿元,增加40.1%。工业经济提速增效。新增规模工业企业13家,实现规模工业总产值55.57亿元,增加33.8%,工业对经济贡献率达42%。粮食出产再获丰收,实现总产117.2万吨,增加16.6%。城乡市场供销两旺,实现社会消费品零售总额39.09亿元,增加22.7%。农人人均纯收入3928元,在岗职工平均工资2.1万元,别离增加20%和22.1%。财务金融再创佳绩。完成财务收入5.4亿元,此中处所财务收入2.9亿元,别离增加31.7%和24.6%;金融机构存贷比增加6.2个百分点,无力支撑了经济成长。从以上数字能够看出,涡阳经济成长势头优良。这对于涡阳经济的持续、健康、不变的成长奠基了优良的根本。 ※社会消费环境概述 商贸经济不竭繁荣。“万村千乡市场工程”已成长连锁企业11家、连锁店420家,农资连锁运营系统日趋完美,城乡市场供销两旺,实现社会消费品零售总额39.09亿元,增加22.7%。 ※人民糊口程度概述 农人人均纯收入3928元,在岗职工平均工资2.1万元,别离增加20%和22.1%。 ※市政规划概述 两年来,投资1.2亿元,新建革新县城道路9条,总长16.8公里;投资9700万元,新建革新农村道路282公里;投资9945万元,实施3个农田水利扶植根本项目;涡河管理根基落成,移民安设有序进行。 2.3.2涡阳经济成长预测 2009年经济社会成长的次要预期方针:全县出产总值增加12.5%,财务收入增加20%,规模以上固定资产投资增加40%,社会消费品零售总额增加17%,现实操纵外资增加30%,现实操纵内资增加40%,进出口总额增加20%,农人人均纯收入增加10%,城镇登记赋闲率节制在4%以内,生齿天然增加率节制在 8.5‰以内。 2.2室第情况 2.2.1室第成长情况 2000年以前,县城居民住房次要以集体单元或私家自建房为主,多为2-5层多层。 2000—2004年,逐渐铺开工地利用办理政策,呈现了西聃花圃、隆运小区、学府花苑、怡和园等一批小区室第。 2004-2010年,当局加大了招商引资的力度和更宽松的地盘利用和房地产开辟政策,呈现了一批规模化的小区。如明珠广场、滨水居、同济万象城等一批以小高层和高层为主的室第小区。 2.2.2周边楼盘在售商品房列表 楼盘名称 开辟商 楼盘地址 售楼德律风 所推产 品 所推套(或栋)数 所推面积或户型 价钱区间 (元/平米) 明珠广场 超杰地产 紫光大道与芍香路交叉口 0558-/0558- 小高层 --- 三室二厅 二室二厅 复式 2200-2400(住) 8000(商) 同济万象城 安徽同济置业无限公司 朝阳南路与乐行路交叉口 0558-/0558- 高层 1770套 78-114.73平米 2800-3000 学府花苑 安徽云翔房地产开辟无限公司 涡阳县朝阳路汽车站对面 0558- 多层 10栋 119.91-103.15平米 1800-2468 天静登云阁 安徽天静房地产开辟无限公司 紫光大道向西200米 0558-/0558- 高层 1栋 87-132平米 2400-2600 滨水居 安徽华星房地产开辟无限公司 东环路 0558-/0558- 高层 350套 --- 2400 隆运世家 涡阳县隆运来房地产开辟无限公司 胜利西路 0558- 多层 312套 89.7-117.47平米 1700-2290 西聃花圃 超杰地产 胜利西路 已售完 多层 --- --- 1600-2100 2.2.3涡阳的室第价位 高层、小高层价位: 一般物业 2200-2400元/平米 高端物业 2400-2800元/平米 多层: 环城路以内 1900-2100元/平米 市区 2300元/平米 环城路以外 1700-1900元/平米 自建房: 次要是位于环城路周边 1300-1500元/平米 位置、装修 1500-1700元/平米 2.2.4市场特点 保守的自建房众多,当局的管控力度不敷。 人们对房地产的概念恍惚,对地盘手续和房产证事宜不注重。 规模性开辟已占主导地位,并呈现上升趋向。 小高层和高层已走进人们的糊口,接管只是时间上的问提。 开辟商逐渐从本土化到外来化,融进了一批实力雄厚的地产商。 市场尚属成长膨胀期。 项目 路段 业态分布 运营情况 单元(间) 面积(m2) 房钱区间(万/年) 平均房钱(万/年) 胜利西路 粮油、家具、日用百货 优良 93 12-200 1-4 1.06 胜利东路 数码、电动摩托车、服装 好 65 10-110 1.5-10 1.83 红星路 服装、鞋类、百货、家纺 好 23 15-70 1-2.5 1.4 雉河街 服装、鞋、家纺 差 32 15-60 0.4-2.6 0.91 北环路 小吃、零件 优良 2 30 1-1.2 1.1 东环路 配件、爆仗、烟酒 优良 3 30 1.2-1.5 1.4 淮中大道 机电配件、小吃、建材 优良 13 20-75 0.5-1.7 1.11 扶植路 小吃、书、鞋、家电、服装 好 19 25-150 0.5-15 1.59 南关街 电子、服装、化妆品 差 3 9-45 0.3-0.6 0.47 朝阳路 种子、电器、日用百货 优良 55 25-85 1.3-7 1.8 2.5涡阳房地产贸易地产现状 2.5.1保守商圈 以老县委周边工农路、连合路、扶植路形成了第一商圈,这里银行、通信公司、品牌服饰店、手机城云集。 西环路、北环路、东环路、淮中大道以内形成第二商圈。如胜利路、红星街的批发市场,淮中、东环的建材市场等。业态不变,市场颇为繁荣。 环城路以外的第三商圈。以汽车维修、发卖、美容为主,也有部门建材商铺,正在成长。 2.5.2潜力商圈 以站前路、紫光大道为次要代表的政务新区商圈正在构成,会跟着涡阳城市(南进西拓市场特点)而逐渐繁荣。城西南及西部会随一批工业企业的入驻,涡阳大市场的扶植而在一两年内繁荣起来。 2.5.3商铺房钱查询拜访 区 间 (单元:万元/间) 数 量 (单元:个) 所 占 比 率 (单元:%) (0,0.5] 28 11.66 (0.5,0.8] 23 9.58 (0.8,1.1] 61 25.42 (1.1,1.4] 34 14.17 (1.4,1.7] 33 13.75 (1.7,2.0] 36 15 2.0 以上 25 10.42 总 计 240 100 2.5.4总结 贸易街或者现有市场,多为天然构成,没有颠末市场整和、运营办理,一般比力乱。 大都都是保守沿路开辟,自建或集体扶植,用于自营或出租,而且统一地段的房钱或商铺价钱差别很大。 除宾馆、酒店、商超外,单层单铺成为市场支流。 目前涡阳除涡阳大市场在扶植之中外,专业市场或者筹备中的专业市场还没有呈现。 2.6西城大市场调研 2.6.1市场概况 西城农副产物大市场始建于1988年,位于我县的西南部;总占地面积80亩,总投资2400万,贸易门面房816间,运营大棚子13个。(大棚宽18米、长36米,停业摊位760个,共有国营集体及个别私停业286户,年成交额8000万以上,每年向国度供给税费400多万元,是一个吞吐量大、辐射面广、客流量上万人的大型分析性农副产物批发市场,有18个省市的各类商品运往这里,运营的有干鲜、瓜果、蔬菜、畜禽、肉食、山珍海味等。 2.6.2业态表 西城农副产物大市场业态表(时间:4-5点) 产物类别 分项 水产物 禽类 豆成品 干 货 粮 油 蔬 菜 水 果 肉类(猪牛羊) 饮食 总 计 店 铺 5 13 48 8 12 20 5 111 散 户 4 6 11 130 41 15 207 摊 位 14 26 25 92 31 90 278 总 计 23 39 31 59 8 234 92 105 5 596 业态比 (单元:%) 3.9 6.5 5.2 9.9 1.4 39.3 15.4 17.6 0.8 100 产物类别 分项 水产物 禽类 豆成品 干 货 粮 油 蔬 菜 水 果 肉 类 (猪牛羊) 饮食 总 计 店 铺 5 13 48 8 12 20 5 111 散 户 1 5 85 32 8 131 摊 位 5 12 20 75 23 83 218 总 计 11 25 20 53 8 172 75 91 5 460 西城农副产物大市场业态表(时间:8-9点) 产物类别 分项 水产物 禽 类 豆成品 干 货 粮 油 蔬 菜 水 果 肉 类 (猪牛羊) 饮食 总 计 店 铺 3 10 46 8 12 20 5 104 散 户 13 11 24 摊 位 3 23 14 2 39 总 计 3 13 48 8 48 45 2 5 167 西城农副产物大市场业态表(时间:11-12点) 2.6.3业态分布 市场北区:由西向东 大棚编号项目 1蔬菜 2蔬菜 3生果 4饮食 5干货 6水产 7其它 业态 蔬菜生果 蔬菜生果 蔬菜生果 小吃 干货调味 水产禽类 蔬菜生果 停业铺位 21 24 22 5 26 18 16 破产铺位 7 6 8 10 2 0 5 合计铺位 28(门面) 30(门面) 30(门面) 15(门面) 28(门面) 18(门面) 21(门面) 市场南区:由北向南 大棚编号 项目 1肉类 2熟食 3菜蔬 4菜蔬 5菜蔬 6生果 7其它 业态 肉类熟食 肉类熟食 蔬菜生果 蔬菜生果 蔬菜生果 蔬菜生果 禽类 停业铺位 9 12 12 20 16 24 11 破产铺位 0 0 0 4 8 2 4 合计铺位 9(台铺) 12(台铺) 12(台铺) 24(车载) 24(车载) 24(车载) 15(门面) 市场周边:由东向西 路段 项目 雉河路 胜利路大市场部门 东侧小商铺 南侧小商铺 西侧小商铺(5排) 西环路大市场部门 其它 业态 服饰百货 干货百货 禽类 蔬菜杂项 干货百货 蛋类杂项 停业门面 92 46 29 39 128 35 破产门面 13 4 7 22 82 32 合计门面 105 50 36 61 210 67 2.6.4总结 以胜利路、西环路、红星街为主的老市场商圈,老市场及雉河路内街和市场南区内街因功能和建筑老化市场相对萧条,北区也只是在生果、干货区能看到市场的亮点,其他根基是半封闭形态。 1、大市场总体贸易以零售为主,兼营配送、批发。 2、功能老化,设备陈旧,交通拥堵,根基上得到了应有的贸易活力。 3、业态分布除蔬菜、生果外,相当紊乱。 4、大都门面闲置。 5、现有市场曾经严峻障碍了大市场农副产物财产的成长。 第三章 项目阐发 3.1农副产物市场概述 3.2农副产物市场阐发 3.3扶植涡阳农副产物市场的需要性 3.4项目立项环境 3.5项目周边概况 3.6周边贸易配套 3.7 项目分析阐发 3.1农副产物市场概述 3.1.1农副产物市场的内涵 农副产物市场是在必然区域或范畴内以市场形式处置农产物、农副产物、农资商品市场买卖形为,凡是有固定的市场,固定门面铺位,相对不变和供求关系和畅通渠道,它的扶植往往也会涉及到市场规模、规划款式、财产整合、市场宏观调整、资本整合、物流运作、消息组织、和城市功能配套等诸多方面问题。农副产物市场是城市零售业态的一种,是城市社区贸易的主要构成部门,与城市居民的日常糊口互相关注。 对农副产物市场概念的理解能够从狭义和广义方面进行注释: 狭义的农副产物市场:指农副产物从供应商向终端消费者单一供需买卖形为,只出此刻社区或者必然城区范畴内,其市场和规范一般较小,次要是以零售为主。次要用于城市配套。 广义的农副产物市场:指从出产者到需求者之间,商品畅通的全过程,既包罗整个买卖过程,也包罗实体的物理性流动。以批发和配送为主,实现“商品流”、“买卖流”、“消息流”等的全体融合。全数涵盖市场规模、规划款式、财产整合、市场宏观调整、资本整合、物流运作、消息组织、和城市功能配套扶植等过程。 从“涡阳农副产物批发农副产物市场”项目现有的前提以及规模、规划来看,该项目标“农副产物市场”概念是“广义的市场”概念。 3.1.2农副产物市场的功能 一般认为,现代农副产物市场次要具有两大功能,即储存组织办理功能和买卖畅通市场功能。 农副产物市场的储存组织与办理功能: 包罗:储存保质、现场展现、市场办理、市场消息、营业受理等,并且大都环境下是通过分歧节点将这些功能进行无机连系和集成而表现的,从而在园区构成了一个社会化的互换衣务系统。它与保守的货市场行管核心所分歧的是构成市场的各个要素要具有高科技、高效率特征,特别是大型的、分析性的农副产物市场更是要求甚高。 农副产物市场的买卖畅通的市场功能: 农副产物市场具有的很主要缘由不是因为其在单一买卖和运作本身的感化,而在于其市场功能。即体此刻市场根本设备及运营所发生的市场开辟上及既有设备及资本的整合功能。 3.1.3关于农副产物市场的成长 ? 自鼎新开放以来,成长示代农业的积极性和热情在全国被叫醒,城市和区域性市场根本设备扶植也呈现出优良势头,农副产物市场或相关行业恰是在此种布景下呈现并起头鼎力成长的。 农副产物市场的发生 ? 农副产物市场作为物流业成长到必然阶段时发生的新兴农副产物办理体例,在沿海开放城市曾经获得了快速成长。在内地,跟着保守行业向市场化标的目的的成长改变,内地各省起头制定了推进农副产物市场成长的宏观政策,一些地域和县市也纷纷起头筹建农副产物市场。 国内农副产物市场的成长概况 因为农副产物市场在经济规模、地舆分布、扶植运作体例和当局阐扬感化等方面具有较着的开辟效应和宣传效应,我国当局及企业在过去十年中不约而同地将其作为鞭策地域、区域和城市成长的重点工程,赐与鼎力的支撑。目前根基构成了全国从南到北、从东到西的农副产物市场扶植成长场合排场,是以广州、深圳为代表的珠江三角洲地域、上海、北京等经济发财地域和城市的大型农副产物市场扶植程序更快逐渐内移。 3.1.4农副产物市场的扶植成长模式 按照国表里与农副产物市场功能不异或相当的物流根本设备开辟扶植的经验,农副产物市场在成长模式上可能的选择将有4种,即经济开辟区模式、主体企业指导模式、贸易地产开辟模式和分析运作模式。 1、农副产物市场的经济开辟区模式,是将农副产物市场作为一个雷同于目前的工业开辟区、经济开辟区或高新手艺开辟区的项目进行有组织的开辟和扶植。 2、主体企业指导的农副产物市场开辟模式,要求在城市经济办理体系体例、办理机制等轨制方面具有大的鼎新程序和立异,要求能从核心城市成长和区域经济成长的高度,培育农副产物市场成长所需要的实力企业和优良的市场情况。 3、农副产物市场开辟的贸易地产商模式,是指将农副产物市场作为贸易地产项目,通过赐与开辟者适度贸易项目开辟的适宜的地盘政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策,由贸易地产商掌管进行农副产物市场的道路、仓库和其它物流根本设备及根本性配备的扶植和投资,然后以租赁、让渡或合伙、合作运营的体例进行农副产物市场相关设备的运营和办理。 4、分析运作模式是指对上述的经济开辟区模式、主体企业指导模式和贸易地产商开辟模式进行夹杂使用的农副产物市场开辟模式。 “涡阳农副产物市场”正属于这种---分析运作模式。 3.2农副产物市场阐发 3.2.1开辟阐发 通过度析,在具体涉及到某个农副产物市场时,具有具有分歧特点的开辟和扶植模式。次要有以下几种模式: 1、当局投资或政策支撑下的开辟和扶植模式; 2、企业合伙、合作的开辟和扶植模式。 3.2.2政策阐发 ? 从目前国内曾经出台的关于农业成长的政策看,关于农副产物市场的政策拥有较为主要的地位,这些政策次要内容包罗以下几个方面。 1、用地优惠政策。 2、财税优惠政策。 其他与市场成长相关的政策:如用电优惠政策,融资优惠政策,行政监管支撑等。 3.3扶植涡阳农副产物市场的需要性 3.3.1是涡阳甚至皖北经济快速成长的需要 目前,涡阳及皖北地域经济快速成长,加之涡阳四县交壤凸起的地舆劣势,和农业成长快、财产类型多样、天然资本丰硕等劣势,制造大型的分析性农副产物农副产物市场长短常需要的。??? 3.3.2是新农村扶植的需要 扶植社会主义新农村要求统盘考虑农村成长和城镇扶植,对社会主义新农村扶植作出科学规划,有打算、有步调、有重点地推进。按照涡阳现阶段环境,扶植农产物批发农副产物市场必将加速涡阳县甚至皖北地域的新农村扶植的程序。 3.3.3是推进农业财产化和布局调整的需要 农业财产化可以或许使农业出产同市场无机对接,由市场指导科学设置装备摆设农业出产要素,从底子上调整财产布局;可以或许处理地盘抛荒,农业劳动力过剩的问题;可以或许让农人获取规模效益,添加农人收入,从而奠基农村繁荣不变的根本,从而加快农业现代化,确保农人收入的可持续成长,推进农业农村经济健康快速成长。农业财产化是处理农村一系列深条理矛盾,加快成长农业出产力,逐渐实现农业现代化的必然路子。 本项目建成后,将成为集人流、物流、消息流为一体的农副产物商业场合,是一条农副产物市场消息高速公路,将把以农副产物为主的各类商品消息传送给相关企业、农村,促使他们积极地组织出产再通过无形市场发卖出去,做到产得出、销得快。扶植涡阳农产物农副产物市场是推进农业财产化和布局调整的需要。 3.3.4是严酷农产物市场准入、保障消费平安的需要 农产物批发农副产物市场在集货分销过程中,实行分级包装上市,有益于推进农副产物品牌化;通过加强质量平安检测,严酷市场准入,带动农人按照尺度化的要求组织出产,确保农产质量量平安。 3.3.5是目前皖北市场同现代畅通业态对接的需要 上个世纪90年代以来,连锁运营、现代物流和电子商务等现代畅通业态在我国快速兴起,劣势较着。加速农产物农副产物市场的扶植,从底子上改变涡阳现有市场规模较小、根本设备简陋、功能不配套、办理粗放的现状,有益于实现市场与现代畅通业态的对接。 3.3.6是统筹城乡经济成长、扩大就业、加速城镇化扶植的需要 农产物农副产物市场的成长必将带动农产物深加工、包装、储运和餐饮、酒店等二、三财产的畅旺。同时,汇聚商流、物流、人流、消息流,成为区域性的经济、文化和社会勾当核心,有益于加速城镇化历程。 3.4项目立项环境 跟着全国新农村扶植程序的加速,国度不竭加大对农村投入力度,各项支农惠农政策不竭出台和落实,农业经济将全面快速成长。农副产物买卖是一个地域成长处所区域经济不成短少和主要构成部门,它节制农副产物市场,决定着农业和农副产物出产,影响着处所经济。涡阳县属农业大县,总生齿147万人,此中农业生齿124万人,约占全县总生齿的90.5%,耕地13.12万公顷,全年粮食产量100余万吨,棉花产量1万余吨,油料产量3万余吨。跟着涡阳县经济程度的不竭提高,城市规模不竭扩大,城市的影响力和辐射力持续加强。做为皖北地域主要的经济核心和交通枢纽,完美农产物“供产销”财产链,充实阐扬市场潜力,鞭策农业财产化历程,扶植专业化、财产化的分析农产物批发农副产物市场尤为主要。经涡阳县发改委核准立项,涡阳县人民当局决定在县城关镇扶植安徽涡阳农副产物批发市场。 3.5项目周边概况 3.5.1城关镇概况 城关镇是涡阳县委、县当局地点地,全县政治、经济、文化核心。管辖范畴:东至徐阜铁路,北至涡河,西至城西镇,南至双庙镇。工具长5.2公里,南北长3.4公里,总面积17.68平方公里。境内有驻涡单元400余个,总户数45550余户,总生齿15.4万余人(含流动生齿)。辖区内设20个(社区)居委会。 区位 涡阳县城关镇位于涡阳县中部。东至濉阜铁路,北至涡河,西至城西镇,南至双庙镇。 根本设备 区内根本设备完美、发财。热电厂供给充沛的电力,进行各项投资所需的水、煤气等供应充沛。工业用地上建筑、需要的公用设备在数量和质量上,居于涡阳县前列。 交通 涡阳城关镇地点地涡阳县交通最发财地域之一,七通八达的交通收集。 公路:交通便利,S202、S307省道在城关镇交汇,西环路与主干道胜利路订交。 铁路:永青、濉阜铁路纵贯南北,与津浦、陇海、台漯干线跟尾,大京九铁路擦境而过。 水运:境内涡河横穿工具,从50公里长的涡河岸线建有客货船埠,可直入淮河,四时通航。 空运:距阜阳机场仅有70公里。 货运:涡阳西站坐落在涡阳城关镇内,涡阳环城路、淮中亨衢横穿全区,涡阳市工具南快速干道1/3在涡阳城关镇内。 人力资本 涡阳城关镇的劳动力资本极为丰硕,具有一多量手艺人才;境内有驻涡单元400余个,总户数45550余户,总生齿15.4万余人(含流动生齿)。 其它 金融、安全、消息征询、商贸办事、旅游、房地产开辟等第三财产成长敏捷,城区功能完美,能够满足多方面的需求。 3.5.2城西工业小区规划 小区规划概况 城西工业小区附属于涡阳县工业园区,规划面积3.23平方公里,本年在完美现有园区功能的同时,新拓展园区2平方公里。 小区配套设备 本年先后建筑了站前西路、紫光西路和西阳路等多条道路,完美了路灯工程和供排水工程,规划、实施了“五路四桥”工程扶植,园区功能不竭完美。 小区入驻企业情况 目前小区内,在建项目有投资6500万元的涡阳远东机械、投资6400万元的安徽英杰精工机械、投资3.24亿元的香港财富康达工业园项目、投资4500万元的盛丰鞋业、投资1.2亿元年产2万吨塑料异型材项目和投资4000万元的旧车核心项目等。 3.6周边贸易配套 3.6.1 项目根基环境概述 该项目位于涡阳县境内省道S307线线西侧,胜利西路西段(待建)南侧,西阳路(待建)东侧。总占地面积:.0平方米,项目总建筑面积:平方米,分三期开辟。 3.6.2周边地上建筑环境 项目地块由S307省道,S202省道,西阳路,胜利西路围合,在城西新城区板块,属于正在开辟地段,其周边地上建筑物多为多层居民室第区各工业厂房。 3.6.3周边景观阐发 天然景观:该地域周边现有天然景观较少,城西工业小区项目和本项目交相辉映,不只构成大型天然景观带,更成为该区域的新型贸易圈。 人文景观:该地域现无较凸起的人文景观。 3.6.4天然情况阐发 空气:该地域并无大型工场及汽锅房设备,报酬情况污染较少,但该地域绿化面积小,所以总体上看地域空气质量一般。 水:该地域无大型河道水系情况,没有较严峻的水污染源。 3.6.5社会情况阐发 居民本质:当地域为新栖身区,生齿本质参差不齐,居民形成以本地持久栖身居民为主。跟着涡阳招商引资引资力度的加大和周边新楼盘的开辟,吸引了良多其它地域的人员过来栖身使该地域的居民布局愈加多元化。同时跟着同济万象城大型居民室第区的落成,当地域的居民数量和条理将更有相当程度的提高. 居民消费习惯:因为当地域贸易机能不健全,在该地域栖身的居民购物遭到必然程度的局限,出格是近期当地域的消费需求大幅成提拔。 社会治安:地域的治安优良。 3.6.6交通环境 该项目位于涡阳县境内省道S307线线是涡阳的交通枢纽,路网犬牙交错,七通八达。 3.6.7现有城市配套环境 贸易配套、教育配套、医疗单元配套、金融配套优良,小型中行,农行,邮政储蓄来满足居民日常储蓄存取款使用。 3.7项目分析阐发 3.7.1项目SWOT阐发 Strengths(劣势阐发) S1、本项目具有涡阳县当局和城关镇当局支撑,老市场的全体搬家和招商政策,国度政策拔擢,外围投资和运营情况优良。 S2、投资商经济实力雄厚,具有多年的本钱投资、本钱运作经验,计谋认识超前具有优良的社会资本。 S3、项目地点地交通便当,易达性好周边有s202、s307、胜利路、西阳路均与市场内相通,此中往市场内有四个次要入口。交通十分便当,具有可挖掘潜力。 S4、扩改后起点高,结构合理,先规划、后运营,使物业情况和贸易空间设想有益于贸易运营。 S5、区位劣势较着,辐射范畴广,项目地处保守贸易新老交代地、人气兴旺、车水马龙,有不变的客源,能赐与运营户决心及不变的投资报答。 S6、项目集批发、配送、冷藏保鲜、电子结算、网上买卖、餐饮、休闲商务等功能于一体的“一站式”办事的新型贸易业态,有益于拓展新的方针客户。 Weakness(劣势阐发) W1、位于新城区,地块四周情况较差,偏离汗青构成的贸易核心。 W2、项目规模大,贸易面积比严重,操为难度系数较高。 W3、由于商铺发卖发生的压力,可能导致的业态的紊乱,从而添加运营的难点。 W4、运营商品上不了档次,在运营中只能通过市场细分进行差同化定位,特色运营模式必需具有久远计谋目光和相关策略,并决心建立本地贸易新典型。 W5、德源实业在涡阳的资本无限,需纵深挖掘和向外围延长。 W6、涡阳县现有消费生齿数量无限,消费能力有待提高。 Opportunity(机遇阐发) O1、涡阳县城市成长速度、城市扶植和招商引资力度不竭加速,居民消费程度提高敏捷。 O2、城市的革新扶植历程加快,使商圈也不竭扩大,地点地段将通过运营,将来将会构成城市的新商圈。 O3、为优化涡阳大市场开辟扶植的投资情况,支撑涡阳大市场的成长,工商、税务等当局部分赐与优惠政策,实行三年零税费起步。通过加强与当局部分的联系,以当局表面发文来不变市场、成长市场。 O4、本地贸易设备一般合作力亏弱,老市场办事不克不及充实满足市场消费需求。 O5、贸易设备市场细分不明白,贸易运营程度低下,缺乏一个定位明白的大型农副产物批发核心。 O6、公交互换站、泊车场、货运站的新建,s202路及s307公路的交汇将会带来更多的商机。 Threat(要挟阐发) T1、老市场的搬家使投资者和运营者的决心产活泼摇,从以零售为主到以批发为主的过度,给项目推广带来了必然难度。 T2、本区域贸易项目较少而且分布区域较狼藉,分析合作力不足以与现有的商圈相抗衡,新的商圈构成需要较长的市场培育和成长。 T3、政策的不确定要素对本项目标开辟带来良多不确定性,该项目运作具有必然风险。 T4、投资者因高额投资而对预期收益期望值响应偏高,需要高报答率和优良的运营保障办法来提拔吸引力。 T5、投资型产权商铺是新型投资体例,投资者的承认度具有可变性,房钱的压力会对后期运营绩效发生较大的依赖性。 T6、涡阳大市场贸易项目标开辟及贸易合作日趋激烈,对投资者市场、运营性资本形成合作区域内项目开辟量添加,潜在合作敌手较多,主力客户群资本无限。。 3.7.2分析总结 总的来看项目劣势比力较着,但也有必然的不足之处,操作上有必然的市场风险性,但能够对其进行合理节制,风险完全能够无效降低或者规避。只需通过合理订价、以高规划、高起点设想来挖掘市场的方针客户。本项目标建成后,将处理目前皖北地域及周边省份农副产物出产规模大,而无一处专业化和规模化的农产物农副产物市场的困境,能满足农副产物买卖和畅通的需求,能加大皖北同周边省份的经济联系,鞭策皖北经济快速成长。因而,安徽涡阳农副产物农副产物市场的扶植,对于健全农副产物财产链,搭建买卖平台,鞭策皖北农产物专业化、规模化市场扶植,带动皖北经济快速成长是十分需要的。 第四章 规划建议 4.1规划场地情况及周边情况 4.2 总体规划设想准绳 4.3规划结构及业态分布 4.4交通组织 4.5景观设想 4.6规划目标建筑手艺经济目标 4.7.建筑设想 4.8规划目标建筑手艺经济目标 4.9开辟节拍制定准绳 4.1规划场地情况及周边情况 涡阳县省道S307线线西侧,胜利西路西段(待建)南侧。 总占地面积:.0平方米 项目总建筑面积:平方米 4.2总体规划设想准绳 以涡阳市城市总规划为根据,以扶植西城大市场为方针,根据可持续成长准绳,着眼于区域社会、经济、情况的平衡成长,构成结构合理、功能区划明白、情况漂亮的新城区;在设想中,充实考虑用地范畴内各功能的合理安插;在交通功能上,尽量避免外部过境性交通对内部的干扰,强调内部自成系统、人车分流和地面集中安插;在配套办事上,即考虑内部需要,又要与外围城市需要相连接;强化城市景观和绿化空间情况设想;在建筑造型上,力图现代、简练明快的气概。 4.3规划结构业态分布(见附1,2) 平面构想取意于贸易勾当的原始前言“田”的形式,阡陌交通,没有贸易死角,并连系当地块用地外形及地舆情况的具体环境将其做为车行主干道和平面构图的骨架,主次有序,关系协调。设想妥帖处置了省道S202、S307等次要干道主立面,在造型上以高耸的形体、坚实的基座,表现造型新鲜、简练明快的特点,将功能与形式完满地同一,力图使其成为涡阳城市扶植设备中的标记性建筑群。 在建筑群内部形态分布明白、结构合理,准确处置了核心大道、辅助贸易大道之间的协调关系。平面安插紧凑流利,功能分区明白。 市场配套的公用办事设备,设置装备摆设在胜利西路一线,并在局部设了几处贸易步行街,串联广场、主干道等开放空间,构成核心勾当带,营建热闹富贵的贸易空气,贸易步行街,以吸聚人气,能使市场更繁荣畅旺。 室第部门沿S307线,既要包管室第的独立性,栖身的私密性空间,又要与市场相融合,表现与贸易彼此呼映的准绳。 本项目扶植内容次要为两部门:一部门为市政道路及配套下层设备;另一部门为以停业用房、大棚、仓储、保鲜库、泊车场、宾馆餐饮等配套从属设备。该项目建成后将集农贸、农资、仓储、物流、保鲜、批零为一体,通信、泊车、餐饮、住宿等配套设备齐备,安身涡阳,辐射皖北甚至周边省份,全力制造皖北甚至全省一流的农产物和农副产物及其配套产物买卖品牌大市场。 分三个区: 西侧规划为完整的农副产物区(Ⅰ区),采用四周三层店肆环绕核心钢布局大棚买卖区的安插体例。 北侧规划为的贸易市场配套设备区(Ⅱ区),采用四周三层店肆环绕核心贸易街的安插体例。 南侧为室第区(Ⅲ区),室第以多层小高层阶梯式由南向北推进,并与核心贸易街相对接。 整个市场各区核心以几个休闲绿化广场串联起来,功能结构合理,全体无机,构成涡阳县气焰雄伟的贸易建筑群体。 4.4交通组织 为实现市场内平安、便利的交通情况,采用主级道路系统,即市场主干道,市场步行街,主级道路有序相接,构成合理的道路收集,井字形为市场主干道。建筑按节制线米,而市场步行街是由田主特色广场砖铺砌而成的街道。在西阳路西侧设置大型泊车场及公交车站,沿用地四周道路均设置地面泊车场,便利每处市场购物的泊车要求,在市场中缔造一个随心随便地泊车购物的有益情况。 充实认识到市场内车载买卖所带来的冲击,特别是室第地域私车量和市场买卖车辆,对于人们糊口和市场的影响。本设想力图在无限的空间内,无效组织人、车、物三流的高效有序流动。市场内道路主干道24米,次主干道18米,并冲破涡阳市相关贸易建筑泊车泊位的目标要求,本方案采用地面泊车体例,共有泊车泊位2000个,小区车泊位300个,市场500个,其它1000个。 4.5景观设想 为充实阐扬项目用地及其四周的情况劣势,采用多种手法为情况减色、添彩。本设想自创保守园林景观组织手法,与西环路宽绿化带可成同一的绿化景观。在现代工业社会向消息社会改变过程中,若何在大型贸易核心扶植中既弘扬现代贸易的开放、丰硕、高效, 又吸引保守贸易亲热恼人的情况空气, 是现代贸易核心面对的核心问题之一。本方案以两头的贸易街为交通核心之一,连系功能布局,作为一种现代手段与保守空气的连系处置,使购物变得轻松舒服。 天然生态与市场区的完满连系,充实操纵空间变化和绿化,构成高档次的生态情况。为了进一步美化城市景观,提高情况质量和程度,表现涡阳城市扶植的“高起点、高尺度、高程度”,规划提出了“缓冲带”的概念。沿快速路、主干道规划缓冲带,缓冲带包罗绿化缓冲带和间距缓冲带,绿化缓冲带接近道路红线,只用于植树、造景和铺设草地。此外也可扶植小型设备为指示牌、旗杆、灯柱,小型变配电房及垃圾箱等,其它用处一概不准设置。间距缓冲带接近建筑退线,可设置泊车位、车道、人行道以及保镳站、路肩等设备。广场设置装备摆设标准恰当,市场核心大道设置装备摆设乔木绿化和辅助通道。集中绿化和广场协调搭配,并点缀广场小品及人流导向牌,给苍生制造一个舒服惬意的购物情况。 4.6建筑抽象设想 本打算区建筑造型言语特殊区分如下: 4.6.1整合性的基座 整合性的基座乃用以围塑本街区人行标准下的道路空间质量,藉此构成各不不异开辟建筑间一个整合与协调的场合意象。整合性基座体量高度8.4m摆布,以回应市区的即存都会意象之低层建筑高度。 4.6.2布景性的主体 布景性的主体在于形塑本打算区城市标准下沿街道视角的空间布景,即以促使各个开辟建筑在一般视角范畴内,告竣相互协调与彼此尊重的都会地景。 4.6.3开放性的顶部 开放性的顶部除功能上之防雨、遮阳、收纳顶层机械设备与梯间外,同时供给登高望远、具有具有优良视野的空间场合,强化建筑反面的指向性,更塑造丰硕的都会天际线地标性的建筑 用以回应本街区内主要道路端景或核心、门户意象,缔造区内视觉核心与多元的都会地景。地标建筑的体量高度应高于与其相邻之建筑体,以凸起其地标,其高度出格指定。 4.7.建筑设想 通过对现有情况和四周规划环境的分析考虑及对商住区的人道化考虑,在此重视一下理念: 4.7.1市场街道天际线的漂亮变化,丰硕多彩的人道化空间序列: 在现代城市扶植中,天际线饰演着越来越主要的脚色。漂亮的天际线能改善市场街道的单和谐陈旧见解,添加贸易的情趣和空气。我们通过对周边的规划环境,在必然的地段里分布一些大型市场区域,既合适了与基地的连系,又添加了条理和变化,天然构成了S307、S202省道两侧建筑的门的概念。空间与情况的变化开合则与人的糊口联系更直观一些。我们缔造了凹凸崎岖前后参差、大空间与小空间的联系对比、点与线彼此连系的丰硕多彩的空间空气,以期望构成舒服、健康、愉悦、休闲的现代贸易街。在总体协调同一的根本上,在局部的建筑处置上,通过建筑凹凸的参差及屋顶的变化,在每一区块又构成分歧的空间感受和贸易空气,如许就构成了从南边主入口的大型广场到地方广场再到北边入口广场的同一核心轴线的三个空间序列,活跃了市场的氛围。 4.7.1现代简练的建筑设想 单体思惟:追求纯粹,表现素质,站在人道的角度对市场的功能性深切挖掘,通过丰硕人们行为习惯过程中的细节,来表示出建筑的质量。 单体的立面设想没有多余的粉饰,只对建筑形体进行逻辑归纳拾掇,出格留意立面材料质感和色彩选择,以及点,线,面的连系,再通过建筑材料本身的表示力来付与建筑一个健康的面目面貌,一个富有灵气的脸色。力图达到清爽,健康,高雅的现代农产物批发大市场概念。 农贸区以简练、现代、雄伟的抽象立于整个市场的西部。通过形体的穿插,大块的石墙体和纯净的玻璃面的真假对比,整个广场和建筑的进退缩放的空间关系以及大型告白牌的设置来营建市场的质量和气焰,给人耳目一新的感受,构成涡阳县奇特的建筑群体,为涡阳县添加一幅漂亮的画卷。 沿城市主干道的停业区在和西面农贸区的大型商场气概同一的根本上又有所区别,独立商铺以两层、三层彼此连系搭配为主。 低层店肆立面同一中富于变化,各式各色的招牌活跃了市场停业区的氛围,丰硕了市场的糊口内容,使得整个市场的糊口氛围在充满浪漫、闲适的情调下又不失便当,切近现代社会糊口。 4.8规划目标建筑手艺经济目标 项目经济手艺目标: 总用地面积---.0㎡ 总建筑面积---.0㎡ 建筑占地面积:66326.5㎡ 容积率:1.5 建筑密度:44% 绿地率:10% 项目概算总投资:27306.63万元 4.9开辟节拍制定准绳 4.9.1先开辟专业市场准绳后开辟贸易配套,用专业配套的人气带动贸易市场的发卖,最初是室第。 4.9.2交织开辟准绳。先开辟地块工具两侧达到市场预热目标,后启动两头区域带动整个大盘开辟。 4.9.3开辟节拍表: 期段? ? ? 范畴? ? 占地面积? ? ? ? 建筑面积? ? ? ? 开辟时间 I 期? ? 农贸市场 53333.6? ? ? 80000.4? 6个月 II 期? 贸易市场? ? 46666.9 ? ? ? 70000.35? ? ? ? 12个月 III 期? ? 室第和其它? ? 50741.5? ? ? ? 76112.25? ? 18个月 第五章 项目定位 5.1项目计谋定位 5.2项目业态定位 5.3项目主题定位 5.4项目抽象定位 5.5项目运营定位 5.6项目功能定位 5.7方针客定位 5.8幅射商圈定位 5.9价定位格 项目定位是项目成功运营和进入市场的第一步。项目定位不是凭客观想象随便而为,必需根据科学纪律,进行充实的市场调研,控制项目地点区域市场的现状、成长趋向及成长纪律,找准项目消费区间和合作区间、方针群体和合作者,即控制项目定位的根据。项目定位精确与否,间接决定了项目将来的运营成果,定位精确,确保项目运营成功了一半,既能充实表现开辟商的成长计谋,提拔开辟商的品牌价值,实现开辟商价值最大化,又能使项目以簇新的、具有明显、奇特的抽象进入市场,被市场接管和承认,从而为业户、运营者、办理者缔造一个运营优良的市场情况和成长空间。 定位包罗项目计谋定位、业态定位、主题定位、抽象定位、运营定位、功能定位、方针客定位以及幅射方针区域定位。 主题词 皖北地域最大的农副产物集散地 涡阳老苍生的绿色菜篮子 以物流财产化为主题而建立的农副产物物流利通平台 以电子商务化为纽带而建立的农副产物网上买卖平台 中部处所特色农产物展销核心 中部地域高科技农业推广核心 5.1.项目计谋定位 5.1.1定位阐发 涡阳县是亳州市的主要构成部门,地舆位置优胜、资本丰硕、经济繁荣、理念先辈、生齿稠密,被列为全国产粮百强县、全国商品粮、优良棉、优良烟、山羊板皮、瘦肉型猪出产基地,跨入全国生态示范县、全国林业百佳县、秸秆养牛十佳县之列,与蒙城、利辛县一并被誉为“全国中部地域黄牛金三角”。特别是义门苔干可谓食苑珍品、全国之最,因而涡阳又被定名为“中国苔干之乡”。 涡阳县属开辟初期,城市外围幅射空间在逐渐扩大,社会经济快速成长、居民收入和消吃力不竭提高,消费观念和消费习惯正在发生改变,现有的城市贸易设备、贸易业态、运营体例、办事理念已满足不了消费者的消费需求。具有先辈、科学的运营理念和运营体例的新型贸易业态,具有极大的合作劣势和成长空间。 5.1.2计谋定位 安身涡阳,制造当地域贸易地产物牌;延长品牌价值,幅射皖北地域。 5.1.3定位根据 涡阳县现有的城市生齿、GDP总量、居民收入及消吃力,可以或许供给本项目成长所需的根本经济前提,从市场根本前提方面包管了开辟商对本项目一举开辟成功,为开辟商奉行全省成长计谋奠基了根本。 德源实业属浙商投资企业,开辟商经济实力雄厚,具有多年的本钱运作和本钱投资的经验,在本项目标前期开辟过程中计谋认识和运营理念超前,具有做好贸易地产项目和树立贸易地产物牌的前提前提,同样也具有延长品牌和推广品牌的根基前提。 较高的出名度。德源实业在出名度很高的“老子家园” 、“全国中部地域黄牛金三角”、“中国苔干之乡”开辟扶植“涡阳农副产物批发大市场”这一贸易地产物牌,具有较好的项目抽象推广前提和优良的品牌价值延长成长空间,也必将大市场的成长缔造更多的成长机遇。 5.2项目业态定位 5.2.1业态阐发 大型农副产物批发市场呈现是在中国鼎新开放的大布景下,农业市场化发生变化的必然成果。跟着全球经济一体化历程程序的加速和中国的全面回复,这种新兴的贸易业态具有极大的成长生命力,无论是物质糊口仍是社会观念上给中国带来的社会经济变化是史无前例的。 涡阳县这一文化古城,是道家思惟的发源地,具有长久的汗青,城市贸易氛围稠密,投资情况不竭优化,城市经济正处在快速成长阶段,城市生齿不竭添加,居民收入及消费能力不竭提高。因为商品的消费需求急剧增加,办事尺度的不竭提高,而市内现有的保守贸易设备曾经无法满足这种需求;同时,不竭增加的城市消费生齿和消费需求,刺激了贸易开辟的需求,也推进了贸易物业所有者、办理者和运营者之间成立新的关系;再者,跟着经济的快速成长,现代交通东西完全改变了市民的勾当范畴和速度,改善了居民的栖身情况和糊口前提,人们的消费体例和行为发生了底子的变化。 5.2.2业态定位 皖北大型农副产物集散地 5.2.3定位根据 本项目地处涡阳县市两条城市主干道S202和S307的交叉处,本县完美的城市公交系统,使城乡消费者能从城市的每一个角落都很便利达到本项目,同时本项目距高速40分钟车程之内,项目选址位置的交通前提极为便当。 本项目占地面积、贸易运营面积体量庞大,别离为平方米和90000平方米,项目规模合适大型农副产物批发市场的运营需求。 农产物农副产物市场的成长必将带动农产物深加工、包装、储运和餐饮、酒店等二、三财产的畅旺。同时,汇聚商流、物流、人流、消息流,成为区域性的经济、文化和社会勾当核心,有益于加速城镇化历程。 德源实业经济实力雄厚、企业成长计谋、运营理念超前,从底子上保障了本项目可以或许扶植并成功运营的一个尺度的皖北大型农副产物批发市场。 5.3项目抽象定位 5.3.1抽象阐发 涡阳现有的城市农副产物批贸易设备根基属于保守的贸易业态,缺乏集批发、配送、冷藏保鲜、电子结算、网上买卖、餐饮、休闲商务等功能于一体的“一站式”办事的分析性农副产物批发的贸易业态,本项目正好填充城市贸易成长的空白,既能阐扬本项目规模大的合作劣势,又能通过科学组合各类办事功能,满足消费者各类消费需求,阐扬本项目办事功能全的合作劣势。包罗运营的每一细节,表现亲热、人道、便利、舒服、时髦、潮水的项目抽象;通过品牌运营包管商质量量的优秀;通过时髦衬着包管贸易运营的文化气味;通过文化渗入包管对商质量量和人员办事的办理;通过质量和办事的办理推进企业文化的提拔。通过各类运营要素构成贸易运营的分析价值,进而制造一个有档次的项目,缔造一个出名的贸易品牌。 5.3.2抽象定位 贸易新业态——网上买卖、办理新典型——电子结算。 5.3.3定位根据 本项目规模大、功能全,是新型集批发、配送、冷藏保鲜、电子结算、网上买卖、餐饮、休闲商务等功能于一体的“一站式”办事的分析性农副产物批发的贸易业态。 城市新抽象。本项目扶植将作为涡阳县当局抽象工程来规划设想和开辟扶植,分析考虑城市经济成长历程的需要、居民糊口及消费习惯的变化及城市贸易将来成长趋向,同时努力于提拔项目地点商圈成长程度的需要,项目作为涡阳县展现城市的窗口,充实展现当局努力于成长经济、提高人民糊口质量的当局新抽象;充实展现本项目办理规范、商品时髦、营销现代、理念超前的现代新型贸易新抽象。 5.4项目主题定位 5.4.1主题阐发 跟着全国新农村扶植程序的加速,国度不竭加大对农村投入力度,各项支农惠农政策不竭出台和落实,农业经济将全面快速成长。农副产物买卖是一个地域成长处所区域经济不成短少和主要构成部门,它节制农副产物市场,决定着农业和农副产物出产,影响着处所经济。涡阳县属农业大县,总生齿147万人,此中农业生齿124万人,约占全县总生齿的90.5%,耕地13.12万公顷,全年粮食产量100余万吨,棉花产量1万余吨,油料产量3万余吨。跟着涡阳县经济程度的不竭提高,城市规模不竭扩大,城市的影响力和辐射力持续加强。做为皖北地域主要的经济核心和交通枢纽,完美农产物“供产销”财产链,充实阐扬市场潜力,鞭策农业财产化历程,扶植专业化、财产化的分析农产物批发农副产物市场尤为主要。经涡阳县发改委核准立项,涡阳县人民当局决定在县城关镇建涡阳农副产物批发农副产物市场。 5.4.2主题定位 项目全体主题定位:皖北大型农副产物批发大市场? 5.4.3定位根据 目前,涡阳及周边县市农副产物有着相当的出产规模,而涡阳县却无一处专业化和规模化的农副产物买卖市场的,老市场是八十年代扶植的,难以满足农副产物买卖和畅通的需求,为了加大同皖北周边县市的经济联系,鞭策皖北经济快速成长。因而,安徽涡阳农副产物批发大市场的扶植,对于成立健全农副产物财产链,搭建买卖平台,鞭策皖北农产物专业化、规模化市场扶植,带动皖北经济快速成长是十分需要的。 适应城市经济成长、收入添加、消费市场和消费体例变化以及涡阳县城市新抽象、消费新理念的要求。 与县城内其它贸易配套设备构成奇特的运营特色,提拔本项目标合作力。 5.5项目运营定位 5.5.1运营阐发 运营是皖北农副产物大市场的焦点功能,满足市场需求是农副产物大市场的运营方针。本项目标全体气概次要表现,针对项目标体量而言,项目标规划设想、扶植、办事功能以及运营商品的特点,项目全体的空间情况和营销情况。整个项目标运营特色明显,各业种及类别细分明白,充实顺应消费者的消费习惯并满足其消费需求。 5.5.2运营定位 皖北农副产物大市场的焦点功能:规模化、规范化、电子化、品牌化、特色化。 5.5.3定位根据 规模化:看市场,起首看体量,80000平方之农副产物专业市场,平方米项目总建筑面积,多元化的运营款式,浩繁的农副产物,火爆的买卖场景,足以彰显市场规模化效应。 规范化:无论是在项目标规划设想、扶植、办事功能以及运营商品的特点,仍是在项目运营中,紧紧环绕方针市场的消费特征,情况、商品、办事各个运营要素都要求新,遵照市场纪律,规范市场、强化办理、合理运营、指导消费。 现代化:社会的前进市场的成长,批发市场中逐步导入电子结算,网上买卖、快速绿色通道功能。 品牌化:品牌主力百货、品牌糊口超市、品牌休闲文娱店、品牌餐饮店、品牌专业店、品牌专卖店以及各业态区品牌专柜配合形成项目标品牌运营特色。在项目功能组合设想和招商时,对引进品牌进行合理分类、科学结构、无效办理,不只对峙每个业态区、每个功能区运营品牌商品,并且让整个项目成为当地出名贸易品牌。 特色化:是指项目总体的运营要表现出焦点合作力和特色劣势。以品牌化表现运营规范,时髦化表现前卫风行,个性化表现“以报酬本”,使本项目在皖北地域树立农副产物批发市场典型抽象。 5.6.项目功能定位 5.6.1功能阐发 紧扣项目标业态定位和主题定位,环绕大型分析性购物核心的特征确定本项目标功能定位,满足新型集批发、配送、冷藏保鲜、电子结算、网上买卖、餐饮、休闲商务等功能于一体的“一站式”办事需求,融现代化、多功能,商贸、消息、办公、物流、仓储、宾馆、文娱、休闲、住房为一体,集批零兼营于一身的一流分析性批发大市场。 5.6.2功能定位 批发、配送、冷藏保鲜、电子结算、网上买卖、餐饮、休闲商务。 5.6.3定位根据 批发、配送、冷藏保鲜是项目标主体部门,占本项目全体面积的80.7%。 电子结算、网上买卖是新型的办事设备,占本项目全体面积2%。 餐饮功能作为购物功能的弥补和延长,让顾客充实体验购物的便当与乐趣。在项目功能组合规划中,占本项目全体面积的8.1%。 休闲是指本项目标购物情况、营销等各个方面,都为顾客营建一个轻松愉悦的空气,让顾客身心放松,感受随便,体味休闲。在项目功能组合规划中,休闲项目占本项目全体面积的2.5%。 文娱商务功能作为本项目标配套功能之一,与项目休闲功能无机连系,为顾客和商务人士供给优良的交往勾当平台合理设置装备摆设,充实表现本项目室内主题公园的设想气概,使其成为项目标运营特色之一。在项目功能组合规划中,占本项目全体面积的1.8%。 5.7项目方针客户定位 5.7.1方针客户定位 项目全体方针客户定位:处置农副产物运营者和市场商铺的投资者 5.7.1定位根据 涡阳西城大市场的运营商户,能够成为第一批方针客户和运营商户。 本县内追求货泉保值、增值的纯投资者,包罗相当一部门农人工。 本市辖三县一区及外来生齿来涡阳市做生意兼投资者。 是提拔本项目标品牌价值和缔造新商圈的成长要求。 5.8.商圈定位 5.8.1布景阐发 本项目以设备配套、功能齐备的贸易业态填补了本县大型农副产物批发贸易业态的空白,直面老市场的亏弱环节,从底子上博得项目标保存、合作和成长的空间。同时,项目标科学规划、合理结构、规范办理、时髦消费的品牌贸易抽象,在必然程度上取得了成功,导致消费需求市场变化加剧,潜在的品牌消费、时髦消费市场能量庞大。 本项目运作的目标,除收回项目投资、获得根基的经济报答外,更重视表现经济实体的社会价值。项目标成长方针不是简单计较地产发卖的资金报答,而是分析评估项目发生的投资报答、经济效益和社会价值,实施贸易地产出名品牌的成长计谋,以涡阳县为根本,辐射整个皖北地域的近景规划开创优良的初步。 5.8.2商圈定位 主力商圈:本城区5公里范畴内。 次主力商圈:本县辖区50公里范畴内。 辐射商圈:皖北地域100公里范畴内。 5.8.3定位根据 分析考虑了涡阳县,目前的各类消费群体总量、消费能力,确定本项目标方针客户。 最大限度地阐扬地源劣势,扩大投资报答的需要。为了包管项目及时回笼资金,实现项目运营收益,需要最大限度地提拔本项目标贸易价值,在包管本项目房地产价值获得实现的根本长进一步提高附加贸易价值,使全体价值跟着项目成长实现逐渐升值,这是在进行项目定位时需要考虑的环节要素。 以其奇特的运营特色,庞大的贸易规模、德源实业强大的实力和超前的计谋认识、运作理念,在皖北地域将来的贸易合作中闪现出庞大的合作劣势。 5.9价钱定位 ? 5.9.1订价方式 ? 按照我们对方针市场的细入调研和深切阐发,本项目标入市订价该当采纳低开高走的策略,其入市订价该当较具弹性空间,入市时富有较强的市场所作力,能让先采办者其物业得以升值,同时使投资人士的投资具有炒作的空间。但也应留意,入市价钱太低并非功德,如许会使采办者认为成长商对物业没有足够的决心,所以订价恰当与否是影响发卖至关主要的要素。 ??? 通过我们市场调研成果,频频比力周边项目和合作敌手的价钱发卖政策,本着“成功启动,逐月提拔”的价钱策略,考虑到项目成本又考虑项目市场接管能力,拟定项目发卖订价。 5.9.2价钱确定 ??? 涡阳大市场入市价钱看法: ??? 整个涡阳市场定位中,可参考郝庄农副产物市场、得丰大厦、城西市场、稚河楼市场 第六章 营销筹谋 6.1.营销理念 6.2物业包装 6.3营销推广计谋 6.4营销模式 6.5营销阶段规划及工作内容 6.6营销组织架构与办理 6.1营销理念 贸易地产整合营销运营链细分为:纵向的“生物链”与横向的“价值链”。 “生物链”喻意贸易地产的五方相关好处主体:投资者——开辟商——营运商(含商铺小投资商)——运营者——终端消费者,五方有各自分歧的好处点及好处源。 “价值链”实指“生物链”各环节对应的价值实现体:投资价值——开辟价值——租赁价值——贸易价值——商品价值。 这就要求德源实业的决策层——办理层——施行层作好项目标运筹和各项工作,从做企业,做市场入手,缔造需求、引领消费,全新全意全程办事,制造皖北地域最大的分析性批发市场,以实现预期的开辟投资价值和社会效益。 6.2.1塑造项目奇特的焦点概念 慎密环绕“集物流、农贸买卖、消息、办公、仓储、室第、消防、保安、通信、金融、安全、法令、绿色通道、饮食等配套为一体”这一劣势,确立“涡阳第一个升级换代的龙头大市场,皖北地域最大的农副产物分析批发市场”的明显定位,将物业质量升华到商贸市场的新境地,倡导“商道文化、文明买卖”这一新的运营体例。 6.2.2建立个性化的物业抽象 慎密环绕定位,实行高尺度设想、高质量扶植、高程度办事,释放“现代化、高起点、分析性,大市场、大畅通、多功能”这一内在特质,采用全新的市场买卖概念,现代化电脑办理与现代化、高起点的“分析大市

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